作者：admin 发表日期：2021-01-18 20:59:17 浏览量：763
财税学习园地原创文章：作者 税月如流
房产税手册(一)
―――基本政策
本文主要介绍房产税的税收政策，将截止2017年3月20日所有与房产税相关的政策进行归集整理，以征税范围、对象、纳税义务人、纳税义务发生时间、计税依据和税率、纳税期限和纳税地点为索引，将各年发布的政策整理成文。并剔除了无效的政策条例。本文既可作深入学习房产税的教程，也可作财税从业人员工作查阅的工具书。手册一是基本政策，手册二是优惠政策。
政策依据：
1、中华人民共和国房产税暂行条例
2、财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 （财税地字[1986]8号）
3、财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字[1987]3号）
4、国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复(国税函发[1993]368号）
5、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发[2003]89号）
6、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发[2005]173号）
7、财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税[2005]181号）
8、财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税[2008]152号）
9、《财政部 总局关于房产税城镇土地使用税有关问题通知》 （财税[2009]128号）
10、财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知(财税[2010]121号)
概念
房产税是以房屋为征税对象，以房屋价值或租金收入为计税依据，向房屋产
权所有人或实际使用人等征收的一种财产税。
征税范围与对象
征税范围：在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
征税对象：以房产为征税对象，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是
指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。
无法遮风和避雨的建筑物，不属于房产税的征税对象。如独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。（财税[2008]123号）
关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖
气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、
升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线
从进线盒联接管算起。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，
如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产
原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的
价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
纳税义务人
房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。
具体分以下各类情况：
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。
（2）产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（3）产权出典的，由承典人纳税。
（4）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（5）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
（6）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
（7）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人缴纳房产税。（原缴纳城市房地产税）
纳税义务发生时间
（1）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
（2）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。
（3）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（4）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（5）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（6）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（7）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
（8）纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
计税依据和税率
从价计征：依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳（税率1.2%）。具
体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（税率12%）
3、其他有关计税依据的政策
（1）对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
（3）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
（4）自用的地下建筑，按以下方式计税：
1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计
划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（5）对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
（6）公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
纳税期限和纳税地点
房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
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