房产税手册(二)

房产税手册(二)

―――减免政策

本文主要介绍房产税的税收政策，将截止2017年3月20日所有与房产税相关的政策进行归集整理，以征税范围、对象、纳税义务人、纳税义务发生时间、计税依据和税率、纳税期限和纳税地点为索引，将各年发布的政策整理成文。并剔除了些无效的政策条例。本文既可作深入学习房产税的教程，也可作财税从业人员工作查阅的工具书。手册一主要是政策，手册二是优惠政策。

主要政策依据：

1.财政部、国家税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知(财税地字[1987]30号)
2.财政部、国家税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知（财税地字[1987]29号）
3.财政部关于对军队房产征免房产税的通知（财税字[1987]32号）
4.财政部关于对银行、保险系统征免房产税的通知（财税字[1987]36号）
5.财政部、国家税务总局关于对武警部队房产征免房产税的通知（财税地字[1987]12号）
6.财政部、国家税务总局关于高等学校的招待所应征收房产税的复函（财税地字[1987]14号）
7.财政部税务总局关于对外籍人员、华侨、港、澳、台同胞拥有的房产如何征收房产税问题的批复（财税外字[1987]230号）
8.财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知(财税地字[1987]21号)
9.财政部关于对军队房地产经营管理机构管理的房产纳税问题的通知(财税地字[1988]25号)
10.国家税务总局关于对实行自收自支的事业单位恢复征收房产税和车船使用税的通知(国税函发[1990]434号)
11.财政部、国家税务总局关于血站有关税收问题的通知(文号：财税字[1999]264号)
12.国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知(国税发[1999]44号)
13.财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税[2000]97号)
14.财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知(财税[2000]125号)
15.国家税务总局关于房改后房产税城镇土地使用税征免问题的批复(国税函[2001]659号)
16.财政部关于金融资产管理公司接受以物抵债资产过户税费问题的通知(财金[2001]189号)
17.国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复(国税函[2002])
18.财政部、国家税务总局关于调整铁路系统房产税、城镇土地使用税政策的通知(财税[2003]149号)
19.财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知(财税[2003]141号)
20.国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知(国税函[2004]839号)
21.财政部、国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知(财税[2004]140号)
22.财政部、国家税务总局关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知(财税[2015]130号)
23.财政部、国家税务总局关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知(财税[2016]1号)
24.财政部、国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知(财税[2016]28号)

下列房产免纳房产税：

  一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

  二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税)

  三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； (事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。 公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。)

  四、个人所有非营业用的房产；

  五、经财政部批准免税的其他房产。

  除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

六、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

  鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。


七、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

八、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

九、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性

房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

十、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（国税函[2004]839号对《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改，取消经税务机关审核的内容。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。）

十一、军队出租的房产、军办企业(包括军办集体企业)的房产、军队与地方联营或合资企业等的房产，均应依照规定征收房产税。

【注：根据《财政部、国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税[2004]123号）的规定，本文第一条中关于军队出租房产自2004年8月1日起为时效性条款。】

  军队无租出借的房产，由使用人代缴房产税。

  军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税。

  军人服务社的房产，专为军人和军人家属服务的免征房产税对外营业的应按规定征收房产税。

  军队实行企业经营的招待所(包括饭店、宾馆)，根据财政部和中国人民解放军总后勤部[1984]财税字第79号、财政部[1984]字第312号文件的精神，区别为军内服务和对军外营业各占的比例征免房产税。

十二、中国人民银行总行是国家机关，对其自用的房产免征房产税；中国人民银行总行所属并由国家财政部门拨付事业经费单位的房产，按房产税有关法规办理；中国人民银行各省、自治区、直辖市分行及其所属机构的房产，应征收房产税。

【注：根据《国家税务总局关于中国人民银行总行所属分支机构免征房产税城镇土地使用税的通知》（国税函[2001]770号）的规定：根据中国人民银行系统单位工作职能的转变，按照房产税、城镇土地使用税的有关法规，现明确：对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。】

  根据国务院发布的《中华人民共和国银行管理暂行条例》的法规，各专业银行都是独立核算的经济实体，对其房产应征收房产税。

  对其他金融机构（包括信托投资公司、城乡信用合作社，以及经中国人民银行批准设立的其他金融组织）和保险公司的房产，均应按法规征收房产税。

十三、武警部队的工厂，专门为武警部门内部生产武器、弹药、军训器材、部队装备（指人员装备、军械装具、马装具）的，免征房产税。生产其他产品的，均按规定征收房产税。

  武警部队与其他单位联营或合资办企业的房产，应征收房产税。

  武警部队出租的房产，应征收房产税；无租出借的房产，由使用人代缴。

【注：根据《财政部、国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税[2004]123号），本文第三条为时效性条款。】

  武警部队所办服务社的房产，专为武警内部人员及其家属服务的，免征房产税，对外营业的应征收房产税。

  武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的免征房产税；对外营业的，应征收房产税；二者兼有的，按各占比例划分征免税。


十四、高等学校属于由国家财政部门拨付事业经费的单位。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，高等学校自用的房产，免征房产税；其附属的招待所，属于营业用房，不能视为自用的房产，应照章征收房产税。

十五、对少年犯管教所的房产，免征房产税。

   对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税；凡作为生产经营用房产，例如：厂房、仓库、门市部等，应征收房产税。

   对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照本通知第二条办理。具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。

十六、鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。

十七、对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。

十八、对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。本通知所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。

十九、对按政府法规价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府法规租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。（财税[2013]94号）

  对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。

二十、对应税单位依据国家住房制度改革的有关规定，将职工住宅全部产权出售给本单位职工，并按规定核销固定资产帐务，可免征房产税。

  对应税单位以收取抵押金形式出售职工住房使用权，房屋产权未转移的，可比照财税[2000]125号文第一条的规定办理，暂免征收房产税。

  对应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续，可免征城镇土地使用税，对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。

二十一、金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。回收的房地产指已办理过户手续，资产公司取得产权证明的房地产。未办理过户手续的房地产，纳税确有困难的，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关法规办理减免。

二十二、铁道部所属铁路运输企业自用的房产、土地继续免征房产税和城镇土地使用税。

  对铁路运输体制改革后，从铁路系统分离出来并实行独立核算、自负盈亏的企业，包括铁道部所属原执行经济承包方案的工业、供销、建筑施工企业；中国铁路工程总公司、中国铁道建筑工程总公司、中国铁路通信信号总公司、中国土木建筑工程总公司、中国北方机车车辆工业集团公司、中国南方机车车辆工业集团公司；以及铁道部所属自行解决工交事业费的单位，自2003年1月1日起恢复征收房产税、城镇土地使用税。

  铁道部所属其他企业、单位的房产和土地，继续按税法规定征收房产税和城镇土地使用税。

二十三、被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠政策。

二十四、国家大学科技园自认定之日起，一定期限内免征营业税、所得税、房产税和城镇土地使用税；具体办法由国务院财政和税务行政管理部门制订。（国科发高字[2006]487号、财税[2013]118号）

二十五、由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。是指经营性文化事业单位转制为企业并进行工商注册之日。（财税[2014]84号）

二十六、国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。

  经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：

  （一）向社会开放，用于满足公众体育活动需要；

  （二）体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；

  （三）拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。

  企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税。

  本通知所称体育场馆，是指用于运动训练、运动竞赛及身体锻炼的专业性场所。

  本通知所称大型体育场馆，是指由各级人民政府或社会力量投资建设、向公众开放、达到《体育建筑设计规范》（JGJ 31-2003）有关规模规定的体育场（观众座位数20000座及以上），体育馆（观众座位数3000座及以上），游泳馆、跳水馆（观众座位数1500座及以上）等体育建筑。

  本通知所称用于体育活动的房产、土地，是指运动场地，看台、辅助用房（包括观众用房、运动员用房、竞赛管理用房、新闻媒介用房、广播电视用房、技术设备用房和场馆运营用房等）及占地，以及场馆配套设施（包括通道、道路、广场、绿化等）。

  享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。

  体育场馆辅助用房及配套设施用于非体育活动的部分，不得享受上述税收优惠。

  高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策。各省、自治区、直辖市财政、税务部门可根据本地区情况适时增加不得享受优惠体育场馆的类型。

  符合上述减免税条件的纳税人，应当按照税收减免管理规定，持相关材料向主管税务机关办理减免税备案手续。

  本通知自2016年1月1日起执行。此前规定与本通知规定不一致的，按本通知执行。

二十七、对公共租赁住房免征房产税。（财税[2015]139号）

二十八、对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。
享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于本通知规定的优惠范围,应按规定征收房产税和城镇土地使用税。
符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。本通知自2016年1月1日至2018年12月31日执行。

二十九、对在中国境内从事大型客机、大型客机发动机整机设计制造的企业及其全资子公司自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。

  本通知所称大型客机，是指空载重量大于45吨的民用客机；大型客机发动机，是指起飞推力大于14000公斤的民用客机发动机。

  本通知执行期限为2015年1月1日至2018年12月31日。（财税[2016]133号）

三十、对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水收入占总供水收入的比例免征增值税；依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受上述税收优惠政策。（财税[2016]19号）

三十一、对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。本通知执行时间为2016年1月1日至2018年12月31日。2016年1月1日以后已缴上述应予免税的税款，从企业应缴纳的相应税款中抵扣。
符合上述免税条件的企业，应当按照税收减免管理规定，持相关材料向主管税务机关办理减免税备案手续。

三十二、自2016年1月1日至2018年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。（财税[2016]82号）

三十三、自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
享受本通知规定的房产税、城镇土地使用税以及营业税、增值税优惠政策的孵化器，应同时符合以下条件：

  （一）孵化器需符合国家级科技企业孵化器条件。国务院科技行政主管部门负责发布国家级科技企业孵化器名单。

  （二）孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算。

  （三）孵化器提供给孵化企业使用的场地面积（含公共服务场地）应占孵化器可自主支配场地面积的75％以上（含75％）。孵化企业数量应占孵化器内企业总数量的75％以上（含75％）。

  公共服务场地是指孵化器提供给孵化企业共享的活动场所，包括公共餐厅、接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室和图书馆等非盈利性配套服务场地。（财税[2016]89号）

三十四、自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。

  对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算免征的房产税、城镇土地使用税。（财税[2016]94号）

三十五、自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
享受本通知规定的房产税、城镇土地使用税以及营业税、增值税优惠政策的科技园，应当同时符合以下条件：

  （一）科技园符合国家大学科技园条件。国务院科技和教育行政主管部门负责发布国家大学科技园名单。

  （二）科技园将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算。

  （三）科技园提供给孵化企业使用的场地面积（含公共服务场地）占科技园可自主支配场地面积的60％以上（含60％），孵化企业数量占科技园内企业总数量的75％以上（含75％）。

  公共服务场地是指科技园提供给孵化企业共享的活动场所，包括公共餐厅、接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室和图书馆等非营利性配套服务场地。

  本通知所称“孵化企业”应当同时符合以下条件：

  （一）企业注册地及主要研发、办公场所在科技园的工作场地内。

  （二）新注册企业或申请进入科技园前企业成立时间不超过3年。

  （三）企业在科技园内孵化的时间不超过48个月。海外高层次创业人才或从事生物医药、集成电路设计等特殊领域的创业企业，孵化时间不超过60个月。

  （四）符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型、微型企业划型标准。

  （五）单一在孵企业使用的孵化场地面积不超过1000平方米。从事航空航天、现代农业等特殊领域的单一在孵企业，不超过3000平方米。

  （六）企业产品（服务）属于科学技术部、财政部、国家税务总局印发的《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围。

  本通知所称“孵化服务”是指为孵化企业提供的属于营业税“服务业”税目中“代理业”、“租赁业”和“其他服务业”中的咨询和技术服务范围内的服务，改征增值税后是指为孵化企业提供的“经纪代理”、“经营租赁”、“研发和技术”、“信息技术”和“鉴证咨询”等服务。（财税[2016]98号）

---