房产企业确认收入时税法与会计的差异

       房地产开发企业由于行业的特殊性,在收入的确认条件、确认时间上会计处理和所得税税务处理有很大的差异。本文将分析两者的差异及对企业所得税的影响。（政策截止2017年4月27日）

       政策依据：

       1.企业会计准则

        2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）

     《企业会计准则——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

   （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

   （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

   （3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

   （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

      对应在销售不动产上，相应的有：

      1.完成竣工结算：成本能够可靠地计量。

      2.房屋竣工并验收合格：商品达到可售状态，具备将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方的条件；

      3.签订售房合同及收取房款：房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业。

    4.房屋办理了移交手续：将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对 已售出商品实施控制。

    竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中确认时间多为合同约定的办理房屋交接手续之日。如果购买方未按合同办理移交，则应为实际移交日为确认收入时间。

      国税发[2009]31号规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 

  （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 

  （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

  （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

  （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

     1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

   2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

   3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

   4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

        由上可见,会计上确认收入的要素:以商品交付并可计量收入与成本;而企业所得税确认收入的要素:签订合同并收到货款。税法是不管商品是否交付，只要签订售房合同，不管收到预收款还是定金、订金、意向金等，均要确认收入。

        问题是，税会差异如此巨大，如何在年终汇算清缴时进行纳税调整呢？如果将所有预收款均进行纳税调整，这部分的成本又无法准确核算，会不会人为造成多交企业所得税吗？国税发[2009]31号对此也作了相应规定，请看《房产企业确认收入时税会差异如何进行纳税调整》。