梳理:土地增值税核定征收的演变

来源：中国会计视野

一、土地增值税条例不允许核定征收

税收征管法规定的核定征收情形，土地增值税条例明确要求“计算征收”。

我们来比较一下：

（一）计算征收

1、计算征收的规定

《土地增值税暂行条例》：

“第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

2、分析

计算征收的3种情形：

（1）收入有问题。（隐瞒、虚报房地产成交价格的）

（2）成本扣除有问题。（提供扣除项目金额不实的）

（3）无正当理由的偏低。（转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的）

以上规定“计算征收”的三种情形，在《税收征管法》35条中都是要核定征收的情形。

（二）核定征收的规定

《税收征管法》：

“第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:

(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的;

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的;

(三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;

(四)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”

（三）判断（或结论）

《土地增值税暂行条例》不允许核定征收。

二、核定征收的发起（或突破）

2006年的两个文件颠覆了土地增值税的“计算征收”。

（一）在旧房核定征收上，用税收征管法35条突破了条例的“计算征收”。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第二款：

“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”

“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。”

（二）对房地产开发企业可以核定征收

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：

“七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

三、两个特定情况下的核定征收

（一）清算中的核定征收

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）：

“第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

（二）核定四项费用

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第二项：

“四、土地增值税的扣除项目”

“(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”

四、核定征收从严从高的质量标准

“对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。”

具体参见：

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条：

“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

五、评论

土地增值税核定征收，在法律法规的矛盾中演进。

由于土地增值税的设计思想是不能核定征收的（计算征收），在法律和税收实践的夹击下，被突破了。

这个突破，给征纳双方都提出了挑战，也增加了操作空间。

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