房产租赁合同应该怎么签才节税

财税学习园地原创文章：作者 税月如流 

在房产租赁中免租期越来越普遍，很多租赁合同都带有装修免租期或免租优惠期的条款。但如此约定在税收上是否会有不利影响呢？这成为许多出租人当下需要考虑的问题。

政策依据：

1.国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）

2.营业税改征增值税试点实施办法（财税[2016]36号）

3.财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）

营业税改征增值税试点实施办法（财税[2016]36号）：

“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）：

“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）：

“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”

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由以上政策可以看出，虽然免租期不会被作为视同销售服务而征收增值税，但由于免租期的房产税应由出租人按房产原值计算缴纳，故出租人会在按租金收入12%缴纳从租计征房产税的基础上，再缴纳一笔按房产原值1.2%（减征70%）的从价计征房产税。

而如果在签订租赁合同时，不设免租期或将月租金降低而年租金不变，即可回避以上税收问题。