企业转让旧房要交多少土地增值税

财税学习园地原创文章：作者 税月如流 

●怎么样算旧房？

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 财税字〔1995〕48号

浙江省新旧房按如下标准界定：凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。 ［95］浙国税外127号 ［95］浙地税三38号

只有符合旧房的认定标准，才能适用旧房转让的税收政策。

●土增税的计算

方法一: 收入－扣除额＝增值额

应交土增税＝增值额*税率－速算扣除率

增值未超扣除项目50%的部分，税率为30%

超过50%未超过100%的部分，税率40%

超过100%未超200%的部分，税率50%

超扣除项目金额200%的部分，税率60%

方法二：核定征收

应交土地增值税＝收入*核定征收率（浙江为5%）

政策依据：土地增值税暂行条例及实施细则

然后，按以下顺序分情况计算。

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一、能取得评估价格

应交土增税＝增值额*税率－速算扣除率

收入：包括货币收入、实物收入和其他收入

扣除额：土地使用权所支付的地价款

房屋及建筑物的评估价格（不含土地）

统一规定交纳的有关费用（出让金）

转让环节缴纳的税金

政策依据：国税函发〔1995〕110号、国税函〔2010〕220号

二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的

经当地税务部门确认，土地使用权所支付的地价款、统一规定交纳的有关费用（出让金）两项合计金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

扣除额：发票金额*（1+5%*购买年数）、契税、转让环节缴纳的税金

政策依据：财税〔2006〕21号、国税函〔2010〕220号

三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

政策依据：财税〔2006〕21号

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